토지바라기

안녕하세요 토지바라기입니다

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최근 동부산 일대의 개발 속도가 무서울 정도로 매섭습니다

오시리아 관광단지를 중심으로 한 레저,쇼핑 인프라 구축에 이어, 이번에는 글로벌 호텔 체인 '힐튼(Hilton)'이 기장군에 새로운 발을 내딛는다는 대형 호재가 발표 되었습니다

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힐튼은 국내 기업 엠에스앤씨(MS&C)와 ‘힐튼 가든 인 부산 기장’의 프랜차이즈 계약을 공식 체결했습니다. 개관 예정 시기는 2028년입니다.

단순히 "좋은 호텔이 하나 더 생긴다"는 점을 넘어, 이번 유치가 기장군 일대 부동산 시장과 지역 개발에 어떤 시사점을 던지는지 투자자와 전문가의 시각에서 핵심을 짚어보겠습니다.

1. '힐튼 가든 인 부산 기장' 핵심 개요

• 프로젝트명: 힐튼 가든 인 부산 기장 (Hilton Garden Inn Busan Gijang)
• 개관 시기: 2028년 예정
• 계약 주체: 글로벌 호텔 체인 '힐튼'과 국내 기업 '엠에스앤씨(MS&C)'가 프랜차이즈 계약 체결 (2026년 5월 16일, 부산 벡스코)
• 위치 및 규모: 부산 기장군 일대, 총 111개 객실
• 개발 형태: 호텔, 웰니스, 프리미엄 시니어 레지던스가 결합된 복합 개발 프로젝트
• 차별화 포인트: 단지 내 전용 온천 시설을 활용한 하이엔드 웰니스 경험 제공
• 주요 시설: 올데이 다이닝, 실내외 수영장, 스파·사우나, 약 250㎡ 규모의 연회장 등
• 접근성 : 10분이면 가능
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https://blog.naver.com/hmhmmks/223982693986

3. 마치며

인프라 확충은 곧 지가 변동의 가장 확실한 동력입니다. 대형 글로벌 브랜드가 특정 지역에 들어선다는 것은 이미 철저한 시장 조사를 통해 해당 입지의 미래 유동 인구와 소비력을 검증했다는 뜻이기도 합니다.

기장군은 이제 단순한 '부산 외곽의 바닷가 마을'이 아니라, [관광+레저+의료+웰니스]가 결합된 독보적인 복합 허브 도시로 체질 개선을 하고 있습니다.

2028년 힐튼 가든 인의 개관과 함께 변화할 기장의 지형도가 벌써부터 기대되는 이유입니다.

기장군 일대 투자나 개발 동향을 주시하고 계신 분들이라면, 이번 웰니스 복합 개발 이슈를 반드시 머릿속에 넣어두셔야 겠습니다.

웰니스 관광이란?!

"웰니스 는 '웰빙 (well-being)' 에 '행복 (happiness)'과 '건강 (fitness)'을 합친 용어로 , 웰니스 관광은 의료상의 개입이 필요한 환자를 대상으로 하는 의료관광과 달리 건강한 일반인이 여행을 통해 온천· 명상· 요가· 건강식 등을 경험하며 정신적·사회적·신체적인 건강의 조화를 이루는 데 목적을 둔 관광을 말합니다

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웰니스 관광은 기대수명·평균수명이 증가하면서 주목받게 된 개념으로, 건강과 치유를 추구하는 사람들이나 새로운 삶의 동력을 얻고자 하는 사람들이 이를 찾고 있는 추세입니다. 즉, 여행을 통해 색다른 것을 경험하고 배우고, 자기 계발을 통해 삶의 질을 높이려는 욕구가 웰니스 관광의 저변을 넓히는 요인으로 작용하고 있습니다

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한편, 최근에는 지속 가능한 관광개발이라는 미래형 관광산업이 두각을 나타내면서 생태관광이나 녹색관광 등 자연환경을 중요시하는 관광 형태도 새롭게 등장해 이목을 끌고 있습니."

[네이버 지식백과] 웰니스 관광 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

https://www.etoday.co.kr/news/view/2586079

https://blog.naver.com/hmhmmks/223961100884

https://www.youtube.com/shorts/C5kRh_D5ojs?feature=share

안녕하세요 !  오늘은 미래 산업의 메카로 변모 중인 새만금 임장 후기를 전해 드립니다

광활한 대지 위에 그려지는 청사진을 직접 눈으로 확인하니, 단순한 간척지가 아닌 '기회의 땅', "희망의 땅" 이라는 확신이 드는 그런 하루 였던것 같습니다

봄기운이 완연한 이른 아침 7시, 부산의 공기를 뒤로하고 차에 올랐습니다. 목적지는 서해안의 기적이라 불리는 새만금. 4시간 남짓 이어지는 길 위에서 우리는 단순한 '투자자'가 아닌, 같은 시대를 살아가는 '인생의 동로자'가 되어 있었습니다.

창밖으로 스쳐 지나가는 풍경만큼이나 다채로운 이야기들이 차 안을 가득 채웠습니다. 누군가는 삶의 고단함을 이겨내기 위한 수단으로, 누군가는 더 나은 미래를 꿈꾸는 희망으로 부동산을 이야기했습니다. 하지만 그 대화의 끝은 언제나 '어떻게 살 것인가'라는 본질적인 질문으로 향하곤 했습니다. 서로의 투자 조언은 날카롭기보다 따뜻했고, 각자의 삶에서 길어 올린 지혜들은 보석처럼 빛났습니다.

금강산도 식후경이라지만, 이번 여정의 백미는 회원님들이 정성껏 준비해오신 소박한 간식들이었습니다. 투박하게 삶아온 계란 하나, 달콤한 과일 한 조각, 그리고 든든한 떡 한 점. 그것은 단순한 음식이 아니라 함께 걷는 이들에 대한 배려이자 다정한 인사였습니다. 입안 가득 퍼지는 온기에 장거리 운전의 피로도, 낯선 땅에 대한 막연한 긴장감도 기분 좋게 녹아내렸습니다.

오전 11시, 드디어 마주한 새만금은 거대했습니다. 하지만 그 거대한 땅보다 제 마음을 더 강하게 흔든 것은 곁에 선 사람들의 존재였습니다. 흙먼지 날리는 현장을 함께 밟으며 서로의 시선을 공유하고, 보이지 않는 미래의 가치를 함께 그려보는 시간. 임장이란 단순히 '돈이 될 땅'을 찾는 행위가 아니라, 함께 성장할 수 있는 '사람'을 만나는 과정임을 다시금 깨달았습니다.

부산으로 돌아오는 길, 몸은 고단했지만 마음은 어느 때보다 풍요로웠습니다. 새만금의 미래가 기대되는 이유도, 아마 그 길을 함께 걸어갈 든든한 이들이 곁에 있기 때문일 것입니다. 토지 위에 세워질 건물보다 더 견고한 것은 그날 우리가 나눈 마음의 연결이었음을, 지는 노을을 보며 가만히 되뇌어 봅니다.

- 임장 경로-  군산 → 새만금 방조제 → 수변 스마트시티 → 새만금 홍보관 → 주변매물보기

[임장기] 새만금 미래를 그리는 '보물찾기' 미션 수행기!

첫째 "이차전지 특화단지의 열기를 확인하라"

산업단지 조성후 입주가 한창 진행중인 군산 산업연구용지에 도착하였고 인근의 수혜지역으로 가치가와 가격이 상승할 비응도항을 둘러 보았습니다

국가산단 1.2.5.6공구는 그야말로 거대한 건설 현장이였습니다

쉴 새 없이 움직이는 장비들과 현장을 보면서 대한민국의 이차전지의 심장이 이곳에 뛰고 있음을 실감 했습니다

비응도도  몇년전에만 가도 거리가 한산했는데 지금은 상권이 활성화 되고 있는 것을 볼 수 있었습니다

두번째 - 동서,남북 도로의 교차점 찾아라

새만금의 방조제를 지났습니다

33.9km 한국의 말리장성이라고도 말하는 엄청남 규모의 바닷길을 보면서 우리나라에 이런 곳이 있는 것에 놀랐고 향후 이도로에 많은 관광객들이 다니겠구나 하는  상상을 했습니다

그리고 가장 중요한! 

동서,남북 도로 (동서1축,동서2축,남북1축,남북2축)의 교차점인 새만금의 동맥이라 불리는 십자형(+)도로 현장을

직접 확인했습니다

단순한 도로가 아니라 사람과 물자를 실어 나르며 지역의 경계를 허물 미래의 물류 지도로 읽혔습니다

세번째 : 스마트 수변도시의 첫 삽을 느껴라

사람들이 살게 될 주거 및 상업 배후지인 '스마트 수변도시' 조성 현장을 확인하는 것이 중요한 미션이였습니다

1권역,2권역,3권역으로 나눠 지며 제 1권역이 스마트 수변도시 이며 현재 단독주택용지 공급 공고가 나와 있습니다

매립현장을 들어가 직접 더 많은 것을 눈으로 담아 오고 싶었지만 여러가지 이유로 출입이 통제 되어 입구에서

현장을 보았습니다

지금은 매립지이지만 얼마 지나지 않아 고층빌딩과 수변 공원이 어우러진 자족 도시로 변할 모습을 상상하니

가슴이 벅차 올랐습니다

아~~ 사고싶다~!!!

넷째: " 세계 최장 방조제의 위용 담기"

기네북에 등재된 33.9km의 새만금 방조제는 입지 파악이 기본입니다

방조제 위에서 바다와 호주가 나뉘는 경계선 관찰을 하고 매립이 완료된 땅을 눈으로 확인 하였습니다

가력도 휴게소 인근에 잠시 멈춰 서서 양옆을 바라보았습니다. 한쪽은 거친 파도가 치는 외해(황해)가, 다른 한쪽은 거울처럼 잔잔하게 매립을 기다리는 내해(호수)가 펼쳐져 있었습니다. 이미 땅으로 굳어져 초록색 풀이 돋아난 곳과 아직은 넘실거리는 물결이 대조를 이루는 모습은, 이곳이 현재진행형으로 '창조'되고 있는 땅임을 여실히 보여주었습니다

방조제 위에서 바라본 광활한 내측 부지는 향후 관광, 레저, 산업의 핵심 거점이 될 소중한 자산입니다. 가력배수갑문을 통해 드나드는 물길을 보며, 수질 관리와 매립 속도가 이 거대한 국책사업의 성패를 가를 핵심 열쇠임을 다시 한번 복기해 보았습니다.

마무리 하며

     현장에 가보지 않고 데이터만 보는 것과, 직접 흙먼지를 마시며 땅의 기운을 느끼는 것은 천지차이입니다.

• 교통 인프라의 완성: 동서 도로와 남북 도로가 만나는 '십자형(+) 도로'가 완공되어 새만금 내부 어디든 20분 내외로 이동이 가능한 사통팔달의 교통망을 갖추었습니다.
• 산업 생태계 활성화: 새만금 국가산업단지가 '이차전지 특화단지'로 지정된 이후, LS MnM과 에코프로머티리얼즈 등 대기업들의 대규모 투자가 이어지며 공장 건설 현장의 열기가 매우 뜨겁습니다.
• 미래 도시 조성: 주거와 상업의 배후지가 될 '스마트 수변도시'는 매립 공사가 한창 진행 중이며, 향후 자족 기능을 갖춘 복합도시로서의 정주 여건이 기대됩니다.
• 세계적 랜드마크: 기네스북에 등재된 33.9km의 세계 최장 방조제는 군산과 부안을 잇는 거대한 축이며, 내해와 외해의 경계를 통해 국토 확장의 현장을 시각적으로 확인할 수 있는 핵심 지표입니다.
• 동행의 가치: 이번 임장은 단순한 정보 습득을 넘어, 함께 참여한 회원들과 투자와 삶에 대한 지혜를 나누고 서로의 성장을 응원하는 유익한 시간이었습니다.

다음 임장지에서 더 생생한 소식을 뵙겠습니다

#새만금 #새만금임장 #이차전지특화단지 #스마트수변도시 #부동산임장 #토지투자 #서해안시대 #재테크 #임장후기

제가 운영하는 토지방입니다~^^

https://open.kakao.com/o/gH78C7ai

안녕하세요 토지바라기 입니다

최근 부동산 및 세무 관련 기사들과 2026년 최신 세법 트렌드를 종합하여, 토지 증여세의 필요성과 전략적인 준비 방법을 정리해 드리겠습니다

최근 세법 개정 농의와 부동산 시장의 흐름을 보면, 토지 증여는 더 이상 미룰 수 없는 '자산 관리의 필수 코스'가 되었습니다

왜 지금 준비해야 하는지, 그리고 무엇을 체크해야 하는지 정리 해 보았습니다

1. 증여세란 무엇인가요?

증여세는 타인으로부터 재산을 무상으로 받을 때, 그 재산을 받은 사람(수증자)이 내는 세금입니다. 토지의 경우 시가 평가가 까다롭기 때문에 기준을 정확히 아는 것이 중요합니다

 1-1. 왜 지금 '토지 증여'가 필요할까요? (필요성)

   최근 기사들이 공통으로 지적하는 토지 증여의 필요성은 크게 세 가지입니다.

• 가치 상승 전 '세금 고정': 토지는 아파트보다 가치 상승 폭이 예측하기 어렵고, 한번 오르면 크게 오르는 특성이 있습니다. 증여세는 증여 시점의 가액을 기준으로 하므로, 지가가 본격적으로 상승하기 전(예: 개발 호재 발표 전이나 공시지가 발표 전)에 증여하는 것이 미래의 상속세 부담을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.
• 국세청의 '시가 평가' 강화: 최근 국세청은 공시지가로 신고하던 관행을 정조준하고 있습니다. 감정평가 예산은 다소 줄었으나, 시가와 공시지가의 차이가 큰 토지에 대한 직권 감정평가는 여전히 강력합니다. 따라서 세무 리스크가 더 커지기 전에 전문가와 적정가액을 산정해 증여하는 것이 유리합니다.
• 상속세와의 연계: 사망 시 모든 재산을 한꺼번에 정산하는 상속세는 세율이 매우 높습니다. 10년 단위로 증여 재산 공제를 활용해 미리 자산을 분산해두면, 나중에 상속 가액 자체를 낮추는 효과가 있습니다.

  1-2. 토지 증여, 어떻게 준비해야 할까요? (준비 방법)

    성공적인 증여를 위해 블로그 독자들에게 제안하는 3단계 준비 전략'입니다.

   STEP 1. '증여 방식'의 다각도 검토

    무작정 주는 것만이 답은 아닙니다. 상황에 맞는 전략을 선택해야 합니다.

• 부담부 증여: 토지에 담보된 대출이나 전세보증금을 함께 넘기는 방식입니다. 자녀의 증여세는 줄어들지만, 부모에게는 양도소득세가 발생하므로 두 세금의 합계를 반드시 비교해야 합니다.
• 지분 증여(분할 증여): 토지 전체가 아닌 지분 일부만 먼저 증여하여 증여세 면제 한도 내에서 세금을 최소화하는 전략입니다.

   STEP 2. 자녀의 '자금 출처' 마련

    증여세는 받는 사람이 내는 세금입니다. 소득이 없는 자녀에게 고가의 토지만 덜컥 증여하면, 자녀가 낼 증여세를 부모가 대신

    내주는 과정에서 '2차 증여세'가 발생할 수 있습니다.

• 팁: 토지 증여 전, 소액의 현금을 먼저 증여해 자녀가 세금을 납부할 수 있는 재원을 미리 마련해두는 것이 좋습니다.

   STEP 3. '10년의 법칙'과 '공시지가' 활용

• 타이밍 잡기: 매년 발표되는 개별공시지가가 확정되기 전(보통 5월 말 이전)에 증여를 진행하는 것이 절세에 유리할 수 있습니다.
• 10년 주기 활용: 증여재산공제는 10년마다 초기화됩니다. 자녀가 성인이 되기 전(미성년자 2,000만 원 공제)부터 장기적인 계획을 세워야 합니다.

2. 2026년 증여세 면제 한도 (증여재산공제)

가장 먼저 확인해야 할 것은 '공제 한도'입니다. 이 금액까지는 세금을 내지 않아도 됩니다. (※ 10년 합산 기준)

💡 여기서 잠깐!

2024년부터 시행된 혼인·출산 증여재산공제를 활용하면, 결혼 전후 2년 혹은 출산 후 2년 이내에 부모님으로부터 최대 1억 5천만 원(기본 5천 + 특례 1억)까지 세금 없이 증여받을 수 있습니다

[간단 계산 공식]

1. 증여재산가액 (토지 시가 또는 공시지가) 확인
2. 증여재산공제 (위에 설명한 면제 한도) 차감
3. 과세표준 산출
4. 세율 곱하기 - 누진공제액 차감 = 산출세액

3. 토지 증여세, 이것만은 꼭 주의하세요!

① 시가 평가의 중요성 토지는 아파트처럼 실거래가가 자주 발생하지 않아 보통 '공시지가'로 신고하는 경우가 많습니다. 하지만

    최근 국세청의 감정평가 사업이 강화되어, 시가와 차이가 클 경우 국세청에서 직접 감정평가를 진행해 세금을 더 매길 수 있으니

    전문가와 상의가 필요합니다.

② 3개월 이내 자진 신고 시 3% 할인 증여를 받은 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하면 세금의 3%를 깎아주는 '신고세액공제'를

     받을 수 있습니다. 기한을 넘기면 오히려 가산세가 붙으니 주의하세요!

③ 취득세도 고려해야 합니다 증여세만 내면 끝이 아닙니다. 토지 소유권을 넘겨받을 때 증여 취득세(보통 3.5%~4%)도 발생한다는

    점을 예산에 꼭 포함하세요.

[추가 내용] 증여세, 어디서 직접 계산해 볼 수 있나요?

이론만 봐서는 내 세금이 얼마인지 감이 잘 안 오시죠? 국가에서 운영하는 공식 사이트를 활용하면 클릭 몇 번으로 예상 세액을 확인할 수 있습니다.

1. 국세청 홈택스(Hometax) - 세금모의계산

가장 정확하고 권장되는 방법입니다. 국세청에서 제공하는 서비스라 최신 세율이 즉각 반영됩니다.

• 경로: 홈택스 접속 → 상단 [세금신고] → [증여세] → [증여세 자동계산]
• 특징: * 간편계산: 증여받을 재산의 가액(금액)만 알 때 빠르게 확인 가능
  • 자동계산: 토지의 공시지가나 주소지 등을 입력하여 상세하게 계산 가능

2. 손택스(Sontax) 모바일 앱

컴퓨터 앞에 앉기 번거롭다면 스마트폰으로도 가능합니다.

• 경로: 앱 실행 → [전체메뉴] → [세금모의계산] → [증여세 자동계산]
• 특징: 언제 어디서든 간편하게 '증여세 면제 한도'를 적용해 볼 수 있어 편리합니다.

3. 부동산계산기.com (민간 사이트)

조금 더 직관적이고 쉬운 화면을 원하신다면 민간에서 운영하는 계산기를 활용해 보세요.

• 특징: 취득세와 증여세를 한 번에 계산해 주거나, '부담부증여(채무를 포함한 증여)' 같은 복잡한 상황도 쉽게 시뮬레이션할 수 있어 일반인들이 많이 사용합니다.

5. 마무리

"토지는 '시간이 곧 돈'인 자산입니다. 지가가 오르고 세법이 촘촘해지기 전에, 우리 가족에게 가장 유리한 증여 타이밍을 계산해 보세요. 오늘 소개해 드린 홈택스 모의계산과 준비 전략이 여러분의 소중한 자산을 지키는 첫걸음이 되길 바랍니다!"

💡주의사항

• 토지 가격 기준: "토지는 아파트와 달리 시가(실거래가)를 알기 어려운 경우가 많습니다. '부동산 공시가격 알리미'에서 개별공시지가를 먼저 확인한 후 계산기에 입력하세요!" 라고 안내해 주세요.
• 면제 한도 체크: "최근 10년 이내에 동일인(부모님 등)에게 받은 증여 재산이 있다면 합산해서 계산해야 정확합니다."라는 문구를 넣어주세요.
• 전문가 상담 권고: "모의계산은 참고용일 뿐, 실제 증여 시에는 세무사와 상의하여 가산세 위험을 줄이는 것이 안전합니다."라는 문구로 마무리하시는 것이 좋습니다

.https://blog.naver.com/hmhmmks/224073309364

안녕하세요 토지바라기 입니다

지난 역대 대통령별로 부동산 토지 정책에 대해서 정리 해 보았습니다

대통령이 바뀔 때마다 정책은 냉탕과 온탕을 오갔지만, 그 와중에도 핵심 입지의 토지 가치는 꺾인 적이 없습니다. 

오히려 규제 속에서 '똘똘한 한 채'가 나왔듯, 우리는 정책의 틈새에서 '불변의 가치'를 찾아야 합니다

♠  우리나라 토지 정책의 역사는 대통령의 통치 철학에 따라 '개발'과 '규제' 사이를 역동적으로 오갔습니다

시대별로  왜 이런 정책들이 생겼는지 정리 4단계로 나눠서 정리 해 보았습니다

🏗️ 1. 개발의 시대:  국토의 뼈대를 세우다

박정희 정부 (1961~1979)

• 핵심: '선 건설, 후 주거'
• 정책: 경부고속도로, 포항제철 등 국가 기간산업로 확보. 강남(영동지구) 개발의 시초.
• 토지법: 부동산투기억제세(1968), 개발제한구역(그린벨트) 도입.
• 특징 :  이때는 땅이 곧 국가 경쟁력이었습니다. 황무지에 선을 그으면 길이 되고 도시가 되던 시대였습니다.

전두환 정부 (1980~1988)

• 핵심: '택지 대량 공급'
• 정책: 택지개발촉진법(택촉법) 제정. 목동, 상계동 등 대단지 아파트 건설.
• 토지법: 토지거래신고제와 허가제 도입.
• 특징: 공공 주도의 강도 높은 개발이 진행된 시기입니다.

⚖️ 2. 공공성의 시대: 토지공개념의 등장

노태우 정부 (1988~1993)

• 핵심: '토지공개념 3법'
• 정책: 1기 신도시(분당, 일산 등) 200만 호 건설. 폭등하는 집값을 잡기 위한 초강수.
• 도시계획법 +국토이용관리법 : 신도시개발을 위한 '택지개발촉진법' 활용
• 토지법: 택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발이익환수제 도입. 공시지가제도 시작.
• 특징 : 부동산 역사에서 가장 파격적인 정책들이 쏟아진 때입니다. 토지는 공공의 것이라는 인식이 법으로 박힌 시기이기도 합니다

김영삼 정부 (1993~1998)

• 핵심: '거래의 투명화'
• 정책: 부동산 실명제 도입. 남의 이름으로 땅을 사는 시대를 끝냈습니다.
• 국토이용관리법(개정) : 준농림지역 도입 - 전국적인 난개발 발생  - 숙박시설,카페,소규모 공장 가능
• 결과: 투명성은 높아졌으나 IMF 외환위기로 부동산 시장이 급격히 위축되며 마무리되었습니다 , 준농림지역의 잔혹사

🔄 3. 규제 완화와 강화의 반복

김대중 정부 (1998~2003)

• 핵심: '시장 활성화와 규제 철폐'
• 정책: IMF 극복을 위해 분양가 자율화, 양도세 한시 면제 등 모든 규제를 풀었습니다.
• 국계법 계정 (통합): 난개발 방지를 위해 도시+비도시 법을 하나로 통합 (민간투자자 신도시건설)
• 결과: 하반기에 투기 열풍이 다시 불붙는 계기가 되기도 했습니다.

노무현 정부 (2003~2008)

• 핵심: '역대 최강 규제와 균형 발전'
• 정책: 종합부동산세(종부세) 도입, 다주택자 양도세 중과, 실거래가 신고제 의무화
• 국계법 시행(본격화)  : '선계획 -후개발' 원칙 확립 및 용지역 전면 개편
• 토지법: 행정중심복합도시(세종) 및 혁신도시 개발.
• 특징 : 투기 세력과의 전쟁을 선포했던 시기입니다. 하지만 아이러니하게도 집값은 크게 올랐던 기록적인 때였습니다

🏗️ 4. 실용주의와 복합 규제 시대

이명박 정부 (2008~2013) & 박근혜 정부 (2013~2017)

• 핵심: '공급 확대와 부양'
• 정책: 보금자리주택, 뉴타운 사업 추진. "빚내서 집 사라"고 할 정도로 대출 규제(LTV, DTI)를 완화해 내수 경기를 살리려 했습니다.

문재인 정부 (2017~2022)

• 핵심: '다주택자 규제와 갭투자 차단'
• 정책: 투기과열지구 지정 확대, 토지거래허가제(강남 일부) 재도입. 3기 신도시 발표.
• 결과: 20여 차례가 넘는 대책을 쏟아냈지만 공급 부족 우려로 시장은 불안정했습니다.

윤석열 정부 (2022~현재)

• 핵심: '규제 정상화와 재건축 활성화'
• 정책: 종부세·양도세 완화, 1기 신도시 특별법을 통한 재건축 요건 대폭 완화.
• 특징 : 다시 개발과 공급의 시대로 돌아가고 있습니다. 특히 노후 계획도시 정비사업이 향후 10년의 핵심 키워드입니다.

▶ 정책들이 파도처럼 밀려왔다 갔다 하지만 .그 바닥에 박혀 있는 토지의 본질은 움직이지 않습니다

  《 정부정책의 틈새에서 불변의 가치를 찾는 3가지 절대 공식 》

1. [용도지역의 변화]  정책이 '점'을 찍을 때 '선'을 보라

정부 정책은 대개 특정 지역을 지정(점)하거나 규제(점)하는 데 집중합니다. 하지만 진짜 가치는 그 '점'들이 연결되어 용도가 바뀌는 과정에 있습니다.

• 불변의 법칙: 녹지지역이 주거지역으로, 주거지역이 상업지역으로 바뀌는 '종상향'은 정책의 냉탕·온탕과 상관없이 지가를 수십 배로 점프시킵니다.
• 실전 전략: 정책이 '규제'를 말할 때, 그 규제의 목적지가 어디인지 보십시오. 규제가 심하다는 건 역설적으로 그만큼 가치가 높다는 증거입니다. 규제 뒤에 숨겨진 '토지이용계획확인원'의 용도 변경 가능성을 분석하는 눈이 필요합니다.

2.  [인프라의 고착성 ]  정치적 구호는 사라져도 '길'은 남는다

대통령이 바뀌면 정책 명칭은 바뀌지만, 이미 예산이 투입된 핵심 SOC(사회간접자본)는 멈추지 않습니다.

• 불변의 법칙: 한 번 깔린 철로와 뚫린 고속도로는 100년이 가도 그 자리에 있습니다. 정책이 흔들려도 '물리적 접근성'이 개선된 땅의 가치는 절대 후퇴하지 않습니다.
• 실전 전략: 발표만 된 계획(Plan)이 아니라, '착공(Start)'과 '보상(Reward)'이 시작된 지역에 집중하십시오. 특히 부산의 동해선이나 기장의 주요 도로망처럼 이미 실체가 있는 인프라 주변은 정책 리스크를 이기는 '안전 자산'입니다.

3.  [인구의 질적 이동]  규제가 막지 못하는 '직주근접'의 본능

정부가 아무리 대출을 막고 세금을 올려도, 사람은 결국 '돈을 벌 수 있는 곳(일자리)'과 '살기 좋은 곳(인프라)'으로 모입니다.

• 불변의 법칙: 고연봉 일자리가 생기는 곳 주변의 평지는 공급이 한정되어 있습니다. 인구는 줄어도 '돈이 모이는 인구'가 집중되는 곳 (예: 기장 의과학산단, 용인 반도체 클러스터)은 지가의 불패 지역입니다.
• 실전 전략: '가구 수'가 아니라 '소득 수준'을 보십시오. 정책이 수요를 억누를 때, 실수요가 탄탄한 산업단지 배후 부지를 선점하는 것이 틈새를 공략하는 가장 확실한 방법입니다.

▶ 사례

1.  [인프라의 승리] 평택 고덕신도시와 삼성전자

정책 리스크를 '압도적 일자리'가 이겨버린 사례입니다.

• 정책의 틈새: 2010년대 초반, 부동산 경기가 최악일 때 정부는 '브레인시티' 사업 등을 취소하거나 보류하며 혼란을 겪었습니다.
• 불변의 가치: 하지만 '삼성전자 유치'라는 국가적 프로젝트는 흔들리지 않았습니다. 삼성이라는 거대 앵커 시설이 들어오고 고덕 IC 등 기반시설이 깔리자, 주변 논밭은 평당 수백만 원에서 수천만 원으로 직행했습니다.
• 특징: 정권이 바뀌고 정책이 요동쳐도, 수만 명의 고액 연봉자가 출근하는 공장(산단)의 문앞은 지지선이 무너지지 않습니다. 정책보다 강한 것이 바로 '실제 수요'입니다.

2. [현재 진행형] 부산 기장군 일광역 주변 (일광신도시)

• 정책의 틈새: 과거 기장은 부산에서도 변두리 취급을 받으며 '개발제한구역(그린벨트)'에 묶여 있던 곳이 많았습니다.
• 불변의 가치: 하지만 '동해선 복선전철'이라는 강력한 인프라가 계획되었습니다. 일광역이 생기고 주변 그린벨트가 해제되며 신도시가 조성되자, 역세권 상업지와 주변 토지는 그야말로 상전벽해가 되었습니다.
• 특징 : "불과 10~15년 전만 해도 '기장까지 누가 가느냐'고 했습니다. 하지만 정책이 그린벨트라는 빗장을 풀고 철길을 놓는 순간, 그곳은 부산에서 가장 뜨거운 땅이 되었습니다.

정리하자면:

 ▶ 지금 기장 의과학산단 주변의 임야와 농지가 10년 뒤에 어떤 이름표를 달고 있을지 상상해 보시기 바랍니다부산의 토지 가치는 [원도심(항만) → 연제·동래(행정/교통) → 해운대(해안가/신도시) → 강서·기장(미래 신산업)] 순으로 그 흐름이 이동해 왔습니다

아래링크는 본인이 운영하는 단톡방으로 토지의 보다 많은 정보를 얻을수 있습니다

사진을 클릭하시면 단톡방으로 이동합니다^^

https://youtu.be/zpQhiavVM0A?si=cRuKDUkINWlP8I4M

✅ . 사상 첫 번째, 농지 전수조사 진행

정부는 2026~2027(2년) 2026년 3월 2일  정부가 전국 농지 100퍼센트 전수조사 계획을 전격 발표했습니다

행정정보와 드론, 항공사진, 인공지능(AI)을 활용한 기본조사에서 의심 농지 선별을 진행 할 것으로 보입니다

이번 농지 전수조사를 통해 농지으 소유 및 이용 현황을 파악하여 DB화하고, 체계적인 농지 관리 체계를 마련 할 계획입니다

지난 2019년 부터 2023년까지 5년간 농지 처분 명령을 받은 인원은 총 7.722명으로 연 평균 1,500명을 상회 했습니다.

이번에는 100% 전수조사가 실시되면 적발 건수는 상당히 증가할 것으로 보여집니다

특히 대도시 인근 농지는 1제곱미터당 평균 24.8만원으로 농촌 지역의 5.9만 원에 비해 압도적으로 높습니다

이러한 가격 차이를 노린 가짜 농업인들의 투기 행위가 농촌 경제를 위협하고 있습니다

정부는 5,000명 시상의 현장 조사 인력과 인공지능 위성분석 시스템을 투입하여 농지 이용 실태를 낱낱이 파헤칠 계획입니다

💡나도 해당 될까? : 농지 전수조사 대상 농지는?

이번 농지 전수조사는 전국 전체 농지가 조사 대상이지만 올해 1단계 조사에서는 심층조사를 통해 토지거래허가구역, 수도권 전 지역을 중심으로 한 투기 위험군을 현장 점검할 예정입니다

• 경매 취득자
• 농업법인·외국인 소유 농지
• 최근 10년 내 농지취득자격증명 발급(상속 농지 제외)
• 관외 거주자
• 공유 취득자
• 농지이용실태조사 적발 농지
• 기본조사 결과 불법 의심 농지

위 농지를 포함한 수도권 농지가 1단계 조사 대상에 포함 될 전망이며  2년간 전국 농지 195만4천ha  전수조사의 중심은 경기도부터 시작 할것으로 보여 집니다

1. 2026 농지 전수조사, 무엇이 다른가?

그동안의 조사가 일부 표본조사(10~15%)에 그쳤다면, 이번에는 대한민국 모든 농지(약 195만ha)를 대상으로 합니다.

• 조사 기간: 2026년 5월부터 ~ 2년 동안 단계별 실시
• 1단계 (2026년5월~7월): 1996년 농지법 시행 이후 취득한 농지 (약 115만ha) 집중 조사
• 2단계 (2026년 8월~12월): 1996년 이전 취득 농지까지 확대
• 조사 방식: AI(인공지능), 드론, 항공사진을 활용한 디지털 교차 검증 후 현장 심층 조사

2. '10대 투기 위험군' 집중 타겟

정부는 다음의 경우를 '고위험군'으로 분류해 현장 조사를 우선 실시합니다.

1. 수도권 및 대도시 주변 농지
2. 토지거래허가구역 내 농지
3. 신도시/산업단지 예정지 인근
4. 농업법인 및 외국인 소유 농지
5. 경매/공매를 통해 취득한 농지 등

3. 적발 시 강력한 페널티 (3단계 제재)

• 1단계 (처분 의무): 적발 즉시 1년 내 농지 처분 통지
• 2단계 (처분 명령): 미이행 시 6개월 내 강제 매각 명령
• 3단계 (이행강제금): 공시지가 또는 감정평가액의 25%를 매년 부과 (강력한 경제적 압박)

💡 농지 전문가의 시각: "단순 단속이 아닌 구조적 변화"

이번 조사를 단순히 '운 나쁘면 걸리는 단속'으로 치부해서는 안 됩니다. 전문가로서 제가 보는 이번 조사의 본질은 세 가지입니다.

① '경자유전' 원칙의 현대적 재확립

정부는 이번 전수조사를 통해 투기성 자본을 완전히 솎아내고, 실제 농민이 땅을 소유하도록 하는 헌법적 가치를 세우려 하고 있습니다. 특히 수도권 농지의 경우 '자경(직접 경작)' 여부를 입증하지 못하면 버티기 힘든 시대가 올 것입니다.

② '디지털 감시망'의 완성

과거에는 "이웃이 신고 안 하면 모른다"는 말이 통했지만, 이제는 AI 분석과 드론이 휴경지나 불법 전용(주차장, 야적장 등)을 귀신같이 찾아냅니다. 행정망이 촘촘해진 만큼 '설마' 하는 마음은 위험합니다.

③ '활용성'은 넓히고 '소유'는 엄격히

조사와 동시에 '농촌체류형 쉼터(10평 규모)' 허용 등 농지 활용 규제는 완화되고 있습니다.

즉, "농사지을 사람에겐 혜택을 주되, 땅 투기꾼에겐 퇴로를 차단하겠다"는 이원화 전략입니다.

◇ 농지조사에 670억원 확보…"토지거래허가구격내 불법 즉시 처분멍령 추진"

적발된 위법 농지는 행정처분(처분·원상회복) 또는 계도하고, 특히 토지거래허가구역 내 무단 휴경이나 불법 임대차는 즉시 처분 명령할 수 있도록 농지법을 개정할 방침이다. 법 위반 시 농지를 1년 이내 처분해야 하는 조항을 개정해 즉시 처분하도록 하는 것이다.

앞서 이재명 대통령은 지난 2월 농지도 투기 대상이 돼 가격이 비싸다면서 농지 전수조사를 검토하라고 지시했다. 필요하다면 위법 행위에 대해 농지 매각명령도 내려야 한다고 강조했다.

정부는 이번 전수조사를 위해 농식품부, 행정안전부, 국토교통부, 재정경제부, 금융위원회 등이 '정부합동 농지 조사 및 제도 개선 추진단'을 구성하고, 지방정부와 국립농산물품질관리원이 조사 인력 5천명을 신규 채용할 예정이다.

당정은 이번 조사를 계기로 농지보전부담금 정상화, 농지보전총량제 도입 등 농지관리 제도 개선 방안도 마련하기로 했다.

정부는 이번 농지조사를 위해 추경으로 588억원의 예산을 편성했다. 기존 예산까지 합쳐 국비 670억원을 확보했다.

지방비 30%까지 합하면 내년까지 농지조사에 들어가는 예산은 약 1천100억원이다.

이승만 정부가 농지개혁을 추진하면서 전국적인 농지실태조사를 벌인 적이 있으나 전수조사는 이번이 처음이다.

-연합 뉴스 참고-

2021년 한국토지주택공사(LH) 직원 신도시 투기 사태로 농지 투기 문제가 불거져을 때도 농지 전수조사가 필요을 느끼고 투기 근절 외에 농지 전수조사의 또 다른 배경은 그간  비농업인 소유 농지, 유휴지가 늘어나고 임대차가 증가하는 반면 정확한 농지 정보가 부족해 체계적인 농지 정책 수립이 어려웠는데  이번 전수조사로 농지 소유,이용 현황을 파악해 데이터베이스화하고 체계적인 농지 관리체계를 마련할 계획이라고 합니다

✅ 농지 소유자 대응 전략

• 자경 증빙 자료 확보: 비료/농약 구입 영수증, 농산물 판매 내역, 경작 사진 등을 철저히 관리하세요.
• 농지은행 위탁 검토: 부득이하게 자경이 어렵다면 농지은행의 임대수탁 사업을 통해 합법적 임대차를 진행해야 처분 명령을 피할 수 있습니다.
• 체류형 쉼터 활용: 기존 불법 농막이 있다면 2026년 시행되는 쉼터 기준에 맞춰 합법적 전환을 준비하세요.

4. 농지 전수 조사를 대비해서 점검 할 분야

  농지 전수 조사를 대비해서 무엇을 준비해야 할까요?

• 농업경영계획서와 일치화  취득 시 제출했던 '농업경영계획서'대로 농작물을 심었는지 확인해야 합니다
• 휴경 및 방치 여부 농사를 짖지 않고 풀만 무성하게 방치된 경우 1순위 적발 대상입니다
• 불법 전용 여부 농지에 무단으로 컨테이너를 설치하거나 주차장,자재 창고로 쓰고 있지는 않은지 점검해야 합니다

 마치며: 위기를 기회로, 농지의 가치는 계속됩니다

전수조사라는 단어가 주는 압박감이 크시겠지만, 역설적으로 이번 조사는 '진짜 농지'의 가치가 제대로 평가받는 계기가 될 것입니다.

불확실한 거품이 걷히고 나면, 성실히 관리해 온 농지는 단순한 토지 이상의 자산이 될 것입니다. 정부가 농지 활용 규제를 완화하며 농촌 활성화를 꾀하고 있는 만큼, 법의 테두리 안에서 영리하게 관리한다면 여러분의 소중한 농지는 더 큰 미래 가치를 선물할 것입니다.

막연한 불안감보다는 정확한 준비'가 필요한 시점입니다. 철저한 관리와 전략적인 대응으로 소중한 자산을 지키고 키워나가시길 바랍니다.

안녕하세요 토지바라기 입니다

토지 가치를 높여 수익을 극해화 하는 대표적인 두가 방법과 사례를 정리해 보았습니다

많은 분이 토지 투자를 '돈을 묻어두고 시간이 해결해주길 기다리는 것'이라고 생각하십니다 하지만 진짜 고수들은 다릅니다.땅을 물리적,법적, 가치를 직접 높여서 단기간에 수익을 극대화 합니다

오늘 토지투자으 핵심이자 "꽃"이라 불리는 "토지분할"과 "토목공사" 사례를 통해 수익을 내는 내용을 올려 봅니다^^

 

1. 토지분할 

 " 덩치를 줄여 몸값을 올리다"

큰 필지의 토지는  총액이 비싸기 때문에 매수 할 수 있는 수요층이 한정적입니다

분할을 통해 평당 단가는 높아지지만 총액을 낮아져 매매가 훨씬 수월해 집니다

큰토지를 저렴하게 소유하고 나누어서 손쉬운 금액으로 매매할 수 있습니다

 지자체별 조례에 따른 '최소 분할 면적' 제한과 기획부동산 방지를 위한 분할 허가 조건을 반드시 확인해야 합니다

 

 

2. 토목 공사

"못생긴 땅을 쓸모 있는 땅으로'

 토지 리모델링이라고 합니다!!

토지에 경사가 있거나 움푹 패인 답(논)은 건축이 불가능하거나 비용이 많이 들 수있습니다. 이때 성토(흙쌓기),절토(흙깎기), 축대조성 등을 통해 평탄화 작업을 하여 토지를 활용을 극대화 시키는 것을 말합니다.

원 상태의 토지 가격에 토목비용을 합친 금액보다,공사 수 완성된 '토지' 형태의 가치 상승폭이 훨씬 큽니다

 

1) 단계 

 

 토지가 주변보다 낮고 풀이 무성한 원 상태의 논(답)의 상태

2) 단계

 이때는 성토,절토 토목공사의 일부이기 때문에 개발행위허가를 받아야 될지 받지 않아도 될지 분석!!

 (성토 높이 등 반드시 시.조례를 알아 보시고 하셔야 합니다. 모르실때에는 반드시 전문가 상담후 진행 하시길 바랍니다!)

 가장 먼저 포크레인을 동원해 흙을 쌓고(성토) 평탄화 작업을 합니다

 성토,절토 계획은 '이 땅을 얼마나 바꾸려는지'를 보여주는 핵심입니다

 땅의 지형에 따라  비용이 달라 진다는 점 염두하시기 바랍니다^^

3) 단계

토지 분할과 포장까지~~완료!

토목공사가 완료된 땅을 필지분할을 해서 도로연결 공사와 배수관이 인입되면 맹지 쩍의 땅이 맹지 탈출을 하고 가격도 상승합니다

각 필지마다 전기,배수,시설이 완비 되어 건축물을 짖게 아조 최적화된 토지가 됩니다

4) 단계

개발 완료 단계!

분할된 토지를 각 필지 별로 매도금액(총금액)이 낮아지면서 거래에도 도움을 줄 수 있습니다

그냥 풀만 자라 있는 토지를 예쁘게 꾸며서 많으 사람들의 시선을 받으면 매도에도 도움이 됩니다

토지 투자는 핵심은 '마법'이 아니라 '인허가'입니다

토지는 아파트처럼 규격화된 상품이 아닙니다. 내가 어떻게 인허가를 받고, 어떻게 분할하여 ,어떤 토목 공사를 거치느냐에 따라 수익률이 달라 집니다

같은 땅이라 해도 어떻게 토지리모델링을 하는야에 따라 '보석'이 될 수 있습니다

또한 분할을 통해 세금절세에 도움이 되면 매매에도 아~주 많은 영향을 미치게 됩니다

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https://blog.naver.com/hmhmmks/224073309364

https://open.kakao.com/o/gH78C7ai

이방에서는 토지에 대한 다양한 정보를 얻으실수 있습니다