토지 투자 : 분할과 토목으로 수익 창출하기

 

안녕하세요 토지바라기 입니다

토지 가치를 높여 수익을 극해화 하는 대표적인 두가 방법과 사례를 정리해 보았습니다

많은 분이 토지 투자를 '돈을 묻어두고 시간이 해결해주길 기다리는 것'이라고 생각하십니다 하지만 진짜 고수들은 다릅니다.땅을 물리적,법적, 가치를 직접 높여서 단기간에 수익을 극대화 합니다

오늘 토지투자으 핵심이자 "꽃"이라 불리는 "토지분할"과 "토목공사" 사례를 통해 수익을 내는 내용을 올려 봅니다^^

 

1. 토지분할 

 " 덩치를 줄여 몸값을 올리다"

큰 필지의 토지는  총액이 비싸기 때문에 매수 할 수 있는 수요층이 한정적입니다

분할을 통해 평당 단가는 높아지지만 총액을 낮아져 매매가 훨씬 수월해 집니다

큰토지를 저렴하게 소유하고 나누어서 손쉬운 금액으로 매매할 수 있습니다

 지자체별 조례에 따른 '최소 분할 면적' 제한과 기획부동산 방지를 위한 분할 허가 조건을 반드시 확인해야 합니다

 

 

2. 토목 공사

"못생긴 땅을 쓸모 있는 땅으로'

 토지 리모델링이라고 합니다!!

토지에 경사가 있거나 움푹 패인 답(논)은 건축이 불가능하거나 비용이 많이 들 수있습니다. 이때 성토(흙쌓기),절토(흙깎기), 축대조성 등을 통해 평탄화 작업을 하여 토지를 활용을 극대화 시키는 것을 말합니다.

원 상태의 토지 가격에 토목비용을 합친 금액보다,공사 수 완성된 '토지' 형태의 가치 상승폭이 훨씬 큽니다

 

1) 단계 

 

 토지가 주변보다 낮고 풀이 무성한 원 상태의 논(답)의 상태

 

2) 단계

 이때는 성토,절토 토목공사의 일부이기 때문에 개발행위허가를 받아야 될지 받지 않아도 될지 분석!!

 (성토 높이 등 반드시 시.조례를 알아 보시고 하셔야 합니다. 모르실때에는 반드시 전문가 상담후 진행 하시길 바랍니다!)

 

 가장 먼저 포크레인을 동원해 흙을 쌓고(성토) 평탄화 작업을 합니다

 성토,절토 계획은 '이 땅을 얼마나 바꾸려는지'를 보여주는 핵심입니다

 땅의 지형에 따라  비용이 달라 진다는 점 염두하시기 바랍니다^^

 

3) 단계

토지 분할과 포장까지~~완료!

토목공사가 완료된 땅을 필지분할을 해서 도로연결 공사와 배수관이 인입되면 맹지 쩍의 땅이 맹지 탈출을 하고 가격도 상승합니다

각 필지마다 전기,배수,시설이 완비 되어 건축물을 짖게 아조 최적화된 토지가 됩니다

 

4) 단계

 

개발 완료 단계!

분할된 토지를 각 필지 별로 매도금액(총금액)이 낮아지면서 거래에도 도움을 줄 수 있습니다

그냥 풀만 자라 있는 토지를 예쁘게 꾸며서 많으 사람들의 시선을 받으면 매도에도 도움이 됩니다

 

토지 투자는 핵심은 '마법'이 아니라 '인허가'입니다

토지는 아파트처럼 규격화된 상품이 아닙니다. 내가 어떻게 인허가를 받고, 어떻게 분할하여 ,어떤 토목 공사를 거치느냐에 따라 수익률이 달라 집니다

같은 땅이라 해도 어떻게 토지리모델링을 하는야에 따라 '보석'이 될 수 있습니다

또한 분할을 통해 세금절세에 도움이 되면 매매에도 아~주 많은 영향을 미치게 됩니다

 

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