미등기 구조물은 불법일까?, 허가 판단은 어떻게 볼까?

 

▶  미등기 구조물은 무조건 불법일까

 

미등기 = 불법

이 공식이 항상 맞는 건 아닙니다

• 언제부터 있었던 구조물인가
• 건축법 적용 이전 시기
• 신고 대상이 아니었던 소규모 구조물

이런 경우 법적으로 문제 삼지 않는 구조물도 존재합니다 그래서 '불법이냐 아니냐'만으로 판단하면 허가 구조를 제대로 이해할 수 없습니다

허가에서 중요한 건 불법 여부보다는 '현재 대지 상태 판단에 포함되느냐 '입니다

 

▶ 허가 검토에서 '존재 자체'가 문제가 되는 경우

 

행정은 허가를 검토할 때 서류만 보지 않습니다

현황을 봅니다

• 항공사진
• 현장조사
• 과거 행정 기록

이런 과정에서 미등기 구조물이 확인되면 행정은 이렇게 판단합니다

" 이 대지는 이미 구조물이 존재하는 상태다'  이때부터 대지는 '빈 땅'이 아니라 '이용 중이거나 이용 이력이 있는 대지'로 인식합니다

이런 인식하나 가 허가 판단이 달라집니다

 

▶ 사용하지 않는 구조물인데도 영향이 생기는 이유

 

대부분의 사람들은 이를 때

'지금은 안 써요' '창고로도 안 씁니다' '비워두고 있어요'라고. 하지만 행정은 '사용 의도' 보다 '존재 상태'를 기준으로 판단합니다

• 지붕이 남아 있는지
• 벽체가 유지되고 있는지
• 이 사람이 들어갈 수 있는 구조인지

이 조건을 만족하면 사용여부와 무관하게 대진 현활에 포함됩니다

그래서 쓰지 않는 구조물리라도 허가 검토에서는 없는 것처럼 취급하지 않습니다

 

▶ 미등기 구조물이 대지 현황 판단에 포함되는 순간

 

 

미등기 구조물이 허가에 직접 영향을 미치는 시점은 대체로 이 구간입니다

• 개발행위허가
• 건축 허가
• 용도 변경
• 토지 형질 변경

이 단계에서 행정은 대지를 '새로 만드는 땅'으로 볼지  '기존 이용 상태를 바꾸는 땅 '으로 볼지 판단합니다

이때 미등기 구조물이 있으면 후자로 분류될 가능성이 큽니다 

그 결과는 

• 철차가 추가되거나
• 검토 기중이 강화되거나
• 보완 요구가 반복됩니다

 

▶ 철거 대상이 아닌데 허가가 멈추는 구조

 

여기서 잠깐!

'철거하라고는 안 하는데 허가가 안 납니다"  이를 때가 있습니다

행정의 논리는 이렇습니다

• 철거 대상 아님 하지만 현황으로는 허가 판단이 어려움

즉  위법이 아니라 판단에 방해가 되는 여소로 보는 것입니다

이 경우 허가가 반려되기보다는  보완요청 → 추가 검토 → 지연 이 구조로 흘러가는 경우가 많습니다

 

▶ 행정은  미등기 구조물을 어떻게 기록하고 인식할까요

 

미등기 구조물은 등기부나 건축물대장에 없더라도 다른 경로로 남습니다

• 항공사진 이력
• 민원기록
• 과거 현장 조사 메모

그래서 신청인이 설명하지 않아도 행정은 이미 알고 있는 경우가 많습니다

이 상태에서 미등기 구조물을 아예 언급하지 않거나 의도적으로 제외하면 신뢰를 잃게 됩니다

 

정리를 하면 미등기 구조물과 관련해 가장 흔한 착각은  '나중에 정리하면 되겠지'  하지만 나중에 전제로 진행되지 않습니다

현황이 정리되지 않은 상태에서는 행정도 판단을 미룹니다

미들기 구조물은 작아 보여도 허가 주조 전체에 영향을 주는 변수로 작용됩니다

 

허가를 신청하기 전에 잘 살펴보고 구조물 철거를 하고 신축을 할 것인지 현상태를 유지하면서 보수를 할 것인지 전문가와 상담후게 실행하는 것을 추천드립니다

모든 허가는 불법이어서 문제가 되는 게 아니라 허가 판단의 출발점을 바꾸기 때문에 문제가 됩니다